劳布报告2014年4月

几十年来，美国一直在努力.S. 经济依赖于消费者的消费，并受到消费者消费的制约.  经济分析人士密切关注消费者支出，以寻找经济的波动和健康迹象.  在过去的几年里, 由于经济大衰退和我们偿还债务和减少商品消费的愿望，它已经下降了.

然而, 在过去的十年里，由于许多新的力量，零售业本身的面貌发生了巨大的变化.   全国房地产经纪人协会的“商业联系”杂志称，互联网销售可能会从目前的6%增长.在未来的五六年里，这一比例将上升到15%以上.  我们已经看到Borders Books、Circuit City和Barnes的倒闭 & 来宝和百思买勉强撑了下来.

亚马逊在Schertz的100万平方英尺的配送中心将如何影响圣安东尼奥的零售商?  对当地零售商来说，几乎所有商品的当日送达都是真正的游戏规则改变者. 在某种程度上，这甚至可能包括食品杂货，这将对HEB产生巨大影响, 沃尔玛和塔吉特.

想想每条主要街道上的小型零售中心.  在过去，当地的商人出售商品，你带回家或工作和使用.  现在，标准租户不出售商品，因为这些商品可以在网上或大商店更便宜地买到.  当地企业从事服务业务，提供一些必须光顾才能消费的东西:发廊, 健身中心, 指甲沙龙, 脊椎指压治疗者, 医生, 牙医, C.P.A.针灸、按揭、理财、保险等.  No longer are these centers purely retail; they retail services centers.

同样，发展界也受到很大影响.  在大萧条(2008年)之前，全国零售商依靠“首选开发商”寻找新地点, 通过每个城市政府在其建筑规范中设置的进入障碍, 然后建造这些商店，也许拥有它们，也许卖给投资者.  这种方法使零售商能够在几年内开设数十家或数百家门店，以获得超过竞争对手的市场份额，并建立可靠的业务量，以满足投资者, 华尔街和供应商以及全国性的广告活动.  现在, 零售商在利润率方面承受着巨大压力, 开发社区无法以零售商所要求的低利润率生产新商店, 导致新店增长放缓，开发商的业务减少.

 这些趋势也影响到那些依靠当地零售商的租金来支撑房产的投资者.  它影响现金流的数量和质量，然后, 用于转售的财产的资本化价值, 太.  然而, 这座城市还在继续发展, 正在开发的新零售很少，租金也在上涨. 需要注意的变化.